賣方常常主張契約中已註明「現況交屋」，所以不必擔保任何責任，但在實務經驗上，如果賣方想免負瑕疵擔保責任，應先告知該瑕疵之明確位置，經買方充分了解，才可以免責；對於未知瑕疵部分，買賣雙方既無認知，遂無適用「現況交屋」之餘地，賣方無法據以排除其責任。
一般會出問題都是房仲或屋主不知情（知情但不跟房仲講）所產生的爭議中古屋。
瑕疵擔保請求權的行使期間？
民法第365條:
買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。
前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。
「漏水保固」服務?
目前有一些房仲公司推出「漏水保固」服務，但這種漏水保固通常是指自交屋日起算6個月內，且房子一旦在保固期間之前就發生漏水現象，即不列入保固範疇。條款內容如：漏水須發生在交屋後、保固範圍只限於主建物、必須在保固期限內提出、必須在理賠費用限額內、不能挑選施工單位、須符合屋齡(通常為15年)上限規定、房仲服務費必須付清等..限制。
其實中古屋買賣應該比較適用:民法的物之瑕疵擔保責任(法定責任)，而非產品的保固(契約責任)。
房屋瑕疵擔保免責條款有效嗎？
1.「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」雖然有記載，不得約定買賣雙方於交屋後，賣方排除民法上瑕疵擔保責任，不過這個規範，並不是適用於所有的房屋交易上。
2.以上依消費者保護法規定，是適用「企業經營者」與「消費者」間的交易，對象非一般民眾之間的交易。
3.所以賣方售屋時已加註「不負瑕疵擔保責任」，而買方也同意的話，遇到漏水就只能買方自己處理。
4.民法366條規定：以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。
5.民法的瑕疵擔保責任是可以特約排除的，只有在出賣人故意不告知買受人瑕疵的狀況，這樣的排除約定才會無效。不過，在法院要舉證出賣人故意不告知瑕疵，是一件不容易的事情。
6.一般民法瑕疵擔保的時效是五年，合約經買賣雙方同意後，特約縮短時間也是有效的。
7.免責條款內容應明確:若其內容均非買方所能立即檢測發現之項目，無法證明買方有免除賣方的物之瑕疵擔保責任之明示意思表示。
8.簽訂合約時，可以備註於其他約定事項：「出賣人經買方同意後，無需負擔漏水等物之瑕疵擔保責任。」
中古屋瑕疵擔保責任範圍有哪些？
1.民法第 354 條：「出賣人應擔保物交付買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少通常效用，或契約預定之效用。但減少程度無關重要者，不得認為瑕疵。」
2.常見的如壁癌、磁磚破裂和漏水等，賣方都必須負責修繕處理或買方請求減少價金。
3.「但減少程度無關重要者，不得認為瑕疵」，意思就是說如果不是很嚴重的情況，那就是買方自行處理，例如:房間門鎖壞了，但門還是可以正常開關，一般交易習慣以是否「堪用」來判斷是不是瑕疵，通常買賣雙方溝通後都可以接受瑕疵擔保責任範圍。
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